王騰輝 / 熊麻吉國際理財經理

房子可說是大多數人一生中最大的支出，一般人在購屋的時候大多還是會借助房貸，但貸款分有這麼多種，轉貸是什麼？房屋增貸是什麼？常常搞得大家頭昏眼花，今天就來一次分析房貸種類的差異，讓你輕鬆選擇適合自己的貸款，減低購屋的負擔。
 

轉貸是什麼？

增貸是向原貸款銀行再增加貸款；「轉貸」則是讓房貸搬家，透過更換新貸款銀行，降低每月攤回金額，省省荷包。

在房屋轉貸流程上，即是：

與新貸款銀行諮詢→繳納收入證明→進行估價→審核→核定對保→塗銷舊貸款銀行→銀行代償房貸

由於轉貸時，新銀行會重新針對房子鑑價，如果房子有增值，通常可提供增貸；如有申辦增貸，除了原來的房貸外，新的銀行還會將增貸的額度，撥款到貸款人的帳戶，增加資金彈性，也就是房屋「轉增貸」。

市面上轉貸最長的還款年限，可以把房貸轉貸三十年，但要注意的是，期限拉長，雖然可以一時減少房貸戶的負擔，但銀行利息就會增加很多。

另外，過去只還利息、不還本金的「房貸寬限期」，大多是一年，但現在，許多銀行已拉長到兩、三年，希望能提高民眾轉貸機率。不過，房貸寬限期越長，「還房貸本金」的速度就越慢，專家因而建議，即使是選擇一般人都會推薦房貸轉貸的銀行辦理轉貸，還是需要注意這些細節，做好全盤評估。
 

何謂房屋增貸？

所謂的「房屋貸款增貸」，是指房貸戶以住宅申辦房貸一段時間，清償部分本金之後，再次申請房貸，貸款額度大約是已經還給銀行的房貸本金。

例如三年前，陳先生將房子向銀行申請房貸八百萬元，三年內還了八十萬元的本金。現在因為要籌措子女的留學基金，需要一筆資金，決定再向銀行申請貸款。此時，如果住屋的情況良好，陳先生在這三年內，也都有按時繳交房貸，即可選擇向銀行申請增貸，將已經償還的八十萬元，再借貸出來 。

房屋增貸的作法，就像是和銀行重新打一個新的房貸契約一樣，因此房貸戶和銀行之間，會存在兩個房貸契約，借款人要同時負擔兩個房貸費用。

每個銀行的增貸標準不同，一般來說，民眾如果臨時有資金上的需求，只要擁有房地產，還款情況良好，正常的情況下都可以申請借款。 

增貸VS.增貸

通常轉貸或是增貸都需要重新鑑價，兩種貸款方式並沒有一定的優勝劣敗，差別在於使用的時機，以及能否順利過件、貸款成功。選擇貸款方式時，可以從下列方向思考：

一，適合對象：
增貸較適合臨時有大筆資金需求的人，而選擇辦理轉貸的人，則多是因為原銀行無法增貸、百般刁難，或是利率、成數不如預期。 

二，利率：
增貸客戶的利率、成數與原申貸利率相同，但最高額度與原房貸額度總和，約房價八成；增貸後，部分銀行還會限制利率。而轉貸者則可自行尋找合適的利率、額度。 

三，貸款成本：
若民眾辦理增貸，銀行會重新評估擔保品狀況，但需收帳戶管理費約五千元。 轉貸則需包括違約金、代書、塗銷、鑑價等費用，共約一萬五千元以上。

因此，民眾若要考慮轉貸時，應該優先與原借款銀行談條件，如果真的沒有調降空間，才再找其他銀行詢問，因為轉貸會有一定費用需要繳納，而轉貸利率也會與借款金額及個人條件相關。  

四，央行宣布放寬房貸優惠轉貸限制後，先後共計八千億元政策性優惠房貸的房貸戶，將可擁有一生轉貸一次的權利。由於只擁有轉貸一次的機會，建議有意轉貸的民眾，除了需符合相關轉貸規定外，額度的考量、各項轉貸成本與利率差至少要有0.5~1%以上，轉貸才會划算！ 

現在銀行大多設有線上房貸增貸試算、轉貸試算工具等，也有不同的房屋轉貸推薦方案，利於民眾先自行上網評估優劣。 

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